用途地域とは?都市計画法による土地の規制-注文住宅の基礎知識

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著者:SumaIdea事務局

「用途地域」とは、都市計画法で定められた、土地の用途の制限のこと。その土地がどの用途地域に該当するかによって、建てられる建物の種類や建ぺい率・容積などが制限されます。今回は、土地選びの際にチェックしておきたい「用途地域」について解説します。

市街化区域・市街化調整区域・無指定区域

日本では、土地は都市計画法における区域の区分として、「市街化区域」「市街化調整区域」「無指定区域」に分けられます。このうち、市街化調整区域は特例を除いて建築物を建てることは出来ません。また、無視体地域には農地法などの他の規制がなければ建築自体は可能ですが、で近畿や水道などのライフラインが整備されていないところがほとんどです。そのため、注文住宅を建てるのは市街化区域となります。

その市外が区域にも、建てられる建物の用途に制限があります。それが「用途地域」です。

用途地域は12種類あり、それぞれ用途や建ぺい率、容積率、高さ、構造などに制限があります。家を建てる土地を探す際には、必ず確認しておきましょう。

住居系の用途地域

第1種低層住居専用地域

都市計画法で「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されていて、用途地域の中でも最も規制が厳しい地域です。基本的に、遊戯施設や風俗施設はもちろんのこと、ホテルや工場、店舗、病院なども建てることはできません。(幼稚園や小学校、図書館、神社、クリニックなどは建てることができます)

建ぺい率は30~60%、容積率は50~200%の範囲内で、都市計画によって指定されています。
また、「低層」とあるとおり、建物の高さに10メートル/12メートルという制限があります。

制限は多いですが、その分、低層住宅で占められた落ち着いた住宅街エリアだといえます。

第2種低層住居専用地域

都市計画法で「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている地域で、第1種低層住居専用地域と同様に建物の高さに10メートル/12メートルという制限があります。

建ぺい率、容積率も、第1種低層住居専用地域と同様にそれぞれ建ぺい率は30~60%、容積率は50~200%の範囲内で、都市計画によって指定されています。

第1種低層住居専用地域との違いは、店舗を建てられるかどうかという点。第1種低層住居専用地域では、原則、店舗の建築は出来ませんが、第2種低層住居専用地域では、2階以下で床面積150㎡までの小規模店舗であれば、店舗の種類に制限はありますが建てることが出来ます。

第1種中高層住居専用地域

都市計画法で「中高層住宅の良好な住環境を守るための地域」と定義されている地域です。住宅の他、幼稚園から大学、専修学校等の教育施設、病院、店舗など、第1種、第2種低層住居専用地域と同等以上の用途の建物を建てることができます。

建ぺい率は30~60%と第1種、第2種低層住居専用地域とほぼ同じですが、容積率の制限は100~500%の範囲で指定されており、その名のとおり中高層の建築物を建てることが出来ます。

第2種中高層住居専用地域

都市計画法で「中高層住宅の良好な住環境を守るための地域」と定義されている地域です。建ぺい率、容積率は第1種中高層住居専用地域と同様に、それぞれ30~60%、100~500%の間で都市計画で指定されています。

第1種中高層住居専用地域に加えて、制限はありますが事務所や工場などの建築も可能です。

第1種住居地域

都市計画法で「住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている地域です。建築物の用途は上記の低層住居専用地域、中高層住居専用地域に比べて広く、3,000平方メートル以下の店舗や事務所、ホテル・旅館、ボーリング場やゴルフ練習場なども建てることが出来ます。

建ぺい率は50~80%、容積率は100~500%の間で指定されています。

第2種住居地域

都市計画法で「住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている地域です。建ぺい率、容積率は、第1種住居地域と同様に、それぞれ50~80%、100~500%の間で指定されています。

第1種住居地域に加えて、カラオケボックスやパチンコ店、麻雀等の遊技場も建てることが出来ます。

準住居地域

都市計画法で「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている地域です。

上記の低層住居専用地域、中高層住居専用地域、住居地域に加えて、面積制限の無い施設や倉庫等も建てることができます。
建ぺい率、容積率は住居地域と同様に、それぞれ50~80%、100~500%の間で指定されています。

商業系・工業系の用途地域

近隣商業地域

都市計画法で「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されている地域です。準住居地域に比べ、建てられる工場の面積が大きいです。(準住居地域は危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場、近隣商業地域は危険や環境悪化の恐れが少ない作業場面積が150平方メートル以下の工場)

建ぺい率は、60%~80%,容積率は100~500%の間で、都市計画で指定されています。

商業地域

都市計画法で「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されている地域です。近隣商業地域に比べ、キャバレー、個室付きの浴場などの建設も可能です。

建ぺい率は原則80%、容積率は200~1300%の間で指定されています。

準工業地域

都市計画法で「主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域」と定義されています。上記に加え、面積の制限の無い工場を建てることが出来ます。

工業地域

都市計画法で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義されている地域です。準工業地域では宿泊施設や学校、病院なども建てることが出来ますが、工業地域では建てることが出来ません。

工業専用地域

都市計画法で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義されている地域です。用途地域12種類の中で、唯一住宅を建築できないエリアです。

以上、今回は、用途地域の種類について、ざっくりとまとめました。ほとんどの場合、住居系の用途地域に指定されている土地にたてることになると思いますが、それぞれ建てられる建物に制限がありますので、特に店舗併用住宅や賃貸併用住宅をご検討中の方は、土地の購入前に、必ず確認をするようにしてください。

なお、希望・条件に合った土地は、なかなか購入する子tが出来ません。条件の良い土地は市場に出回る前にマンション建設会社や建売を建てる会社が購入していたり、手数料を多くもらうために不動産屋さんが隠しているためです。

SumaIdeaでは、注文住宅を建てる際に、土地探しのサポートも行っていますので「なかなか理想の土地が見つからない」という方は、ぜひお問い合わせくださいね。

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