１階がカフェ、２階、３階を住居とする二世帯住宅を建てたいと考えております。現住居を建て替えで土地の購入費用はゼロ、建築費用で予算上限3500万円で建てることはできますか。場所は兵庫県宝塚市で、二世帯は60代夫婦と30代夫婦と小学生1人、幼稚園児1人です。できれば建築家に頼みたいですが予算的に厳しければ工務店で建てるつもりです。アドバイスをお願いします。
建物の規模（床面積）や求める品質にもよりますが、3500万円では厳しい印象があります。ご予算を増やすか、あるいは二世帯住宅に建替えて、カフェは別途検討する方が良いかと思います。
その上で、一定のの知識を持っていて十分に時間をとれる、あるいは十分に信用できて実績もある工務店が友人や親族にいるのであれば、工務店に直接依頼する方がコストは抑えられますが、そうでなければ、建築家（設計事務所）の方がコストを抑えられる可能性があります。
建築家に依頼する場合、工事費用とは別に設計監理料がかかりますが、新築、それも店舗付きの二世帯住宅となると、建築家への依頼をおすすめします。
施主（テンさん）の希望を組んで自由に設計ができるという理由に加え、コスト的にも、経験豊富な建築家であれば、施工会社への相見積や適正なコスト配分、建築材料の選択によって、工事費用自体のコストダウンが図れます。建物の規模や建築家によって、設計監理料以上のコストダウンができるケースもあるためです。
なお、建物の規模が小さい場合や、現住居のリフォーム・リノベーションで対応できる場合は、また異なる回答もできるかと思いますので、よろしければ改めてご質問ください。
