建ぺい率とは?容積率とは!?建築面積と延べ床面積-注文住宅の基礎知識

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著者:SumaIdea事務局

注文住宅を建てる際の大事なプロセス「土地選び」。その土地によって様々な規制・条件があり、利便性や面積だけで決めてはいけません。今回は、その土地選びの基本として、「建ぺい率」「容積率」など、家の広さに関わる項目について解説します。

敷地面積とは

まず、基本となるのが敷地面積。読んで字のごとく、その土地(敷地)の面積のことです。登記簿に記載されている登記簿面積(地積)は、情報が古く誤差があるケースもあるので、購入の際には実測面積であるかどうかを確認しておいた方が良いでしょう。

建築面積とは

続いて、建築面積。これは少しややこしいです。基本的には、建物の外壁、柱の中心線で囲まれた部分の面積を指します。軒やひさしなどは、それが1メートル以上突き出ている場合は、その端から1メートル後退した線を面積を計算する囲みの線とします。家を建てる際には、その場所の規制によって、建ぺい率(後述)による建築面積に制限があります。

似て非なる言葉に「建坪」があります。これは、1階部分の床面積のこと。定義は異なりますし、建物の構造によっては数字も異なってきますので、ご注意ください。

延べ床面積とは

屋内空間の広さを考えるために必要なのが、延べ床面積。外壁等で外部空間と分けられた建物内の床面積の合計を指します。

玄関ポーチやバルコニーなど壁に囲まれていない部分については、端から2m後退した線を面積を計算する囲みの線とします。吹き抜けなど床がない部分は、当然、延べ床面積には含みません。また、ロフトや小屋裏は、面積が下の階の半分以下、天井高が1.4m以内であれば、延べ床面積には含みません。

その他、地下室は全床面積合計の1/3未満、ビルドインガレージは1/5未満であれば、延べ床面積に含みません。

延べ床面積は、その場所の容積率(後述)によって制限されるため、ロフトや屋根裏、地下室、ビルドインガレージ等「延べ床面積に含めない」空間は、同一視基地内に出来る限り広い屋内空間をつくる上で、重要になります。

建築面積・延べ床面積を制限する「建ぺい率」「容積率」

敷地面積、建築面積、延べ床面積と、土地選びの際によく挙げられる「面積」について解説しましたが、続いて、それらを制限する「建ぺい率」「容積率」について解説します。その土地の用途地域などによって、建ぺい率、容積率の上限が定められています。(上限を超えた建物は建てることが出来ません)

建ぺい率=建築面積/敷地面積

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指し、場所ごとに上限が決まっています。例えば、敷地面積100平方メートル、上限建ぺい率50%の敷地であれば、建築面積の上限は50平方メートルとなり、これ以上の建築面積を取ることはできません。

これは、みんなが敷地をめいっぱい使って建物を建てると、日当たりや通気が悪くなったり、火災時に延焼しやすかったり、避難路がなくなってしまったりするため、敷地内に一定の空き地を用意するための制限です。

容積率=延べ床面積/敷地面積

続いて容積率。容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合をさし、こちらも場所ごとに上限が決まっています。例えば、敷地面積100平方メートル、容積率200%の敷地であれば、延べ床面積は最大で200平方メートルまで取ることができます。前面道路の長さや幅によっては、そちらの制限も受けます。

容積率は、屋内空間の広さを決める重要な数字。特に小さな敷地を上手く活用した家を建てたい場合には、注意が必要です。地下室やロフトなど、容積率の算出時に延べ床面積に参入する必要のない空間などをうまく工夫して、広い屋内空間を実現することもできます。

土地購入時は必ず確認を!

以上、今回は、家を建てる際の土地選びに重要なキーワード、「敷地面積」「建築面積」「延べ床面積」と「建ぺい率」「容積率」についてのお話でした。土地選びについては、このほかにも「用途地域」「前面道路」「高さ制限」なども考慮する必要があります。これらはまた次回以降、解説させていただきます。

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