暮らしのイメージを
実現できる場所を
探す（土地探し）家づくり
というと、
土地やマンションを
探すところから
スタートすることが一般的です。
※旗状敷地・路線上敷地の宅地→条件や工事の際の取り扱いに要注意
すでに不動産を
所有されている場合でも、
自分達にとって
より良い暮らしが
イメージできる環境を
手に入れるために
建築場所探しから
はじめられる方も
いらっしゃいます。
特に私の場合は、「ペット共生住宅」の
設計にも対応していることもあり、
今住んでいる住宅や
マンションでは
夢が実現できないので、
建築場所探しから
設計監理までを
依頼されるケースが増えてきました。
土地を探す前に、
どんな生活をしたいのか？。
生活へのこだわりは？
といったことを話し合い
プランの核となる構想を
まとめることから
スタートすることです。
つまり、
暮らしのイメージを
実現できる設計プラン
ありきの土地探し
ということです。
ます最初に、
住まい手さんから話を伺い、
家づくりの骨格となる
設計概念を
形にして
コンセプトモデルを考えます。
そして、
住まい手さんと
暮らしについての
モデルに関して
意見交換を行い、
同意がいただけた段階で
具体的な土地探しを
スタートさせます。
もちろん、
土地探しですから
交通や生活施設の
利便性や周辺環境も
綿密に検討した上で、
提携先の不動産会社と
連携しながら
土地購入を
建築家としてサポートし、
土地購入後は
設計監理業務を通じて
夢の新居を完成させる
お手伝いを
させていただきます。
また、
所有されている
不動産がある場合は
そちらも不動産会社と
連携しながら
販売サポートも可能です。
このように、
土地・建物探しから
設計監理までを
トータルにサポートできるのが
建築家と一緒の
家づくりなのです。
暮らしのイメージを
実現する
場所を探す（中古物件探し）。
家をつくる手段は
新築だけではありません。
中古のマンションや
ビル、工場や倉庫跡
購入して、
リフォームや
リノベーションを
行うことで
自分達の
ライフスタイルにあった
暮らしが実現します。
中古といっても
住宅で限定せずに
幅を広げる事も
中古リノベーションのコツ。
現行法規に
適合しているかどうか？。
既存建築物の
確認申請書や
検査済証はあるかどうか？。
なければ、
その範囲内で
合法的な改造は
どこまでできるのか？。
劣化具合はどうか？。
構造・設備の状態はどうか？。
中古物件を購入する際には、
不動産屋さんからの
提供される
一般的な情報も大切ですが、
住まい手さんの
代理人である
建築家は
このようは視点から、
さらに必要な情報を
不動産屋さんに求め、
暮らしのイメージ実現の
可能性を探ります。
その情報の違いは
スタンスの違いから
くるものなのです。
不動産を売るのが
仕事である不動産屋さんと、
住まい手さんの
依頼により
家の設計監理を行い、
実際にそこで暮らす
状態までを
サポートする
建築家との大きな違いです。
だからこそ、
土地探しや
中古物件探しには
建築家のサポートを
活用すべきなのです。
中古物件探しは
立地や建築性能は重要ですが、
表面的な見た目は
あまり気にしなくても
良い場合もあります。
その重要な諸条件を
勘案しながら、
総合的な視点で
ビジョンを描ける
建築家だからこそ
「リノベーション」という
手段を使って
夢をカタチにすることが
可能になります。
不動産情報に
なくてはならない
大切な情報の一つに
「方位」があります。
この方位は
気候の影響を
勘案する意味でもとても
大切な情報なのです。
ただ、
不動産情報に
記載されている「方位」は
何故だか重要に
扱われていないような
気がします。
土地を売る状態では
ざっくりしたものとして
考えられているようで、
不動産屋さんに
「磁北」と「真北」の違いが
理解できていない方も
いらっしゃるくらいです。
実際に家を建てる際には、
この「磁北」と「真北」の違いは
大きな意味を持ちます。
よくご相談も受けるのですが
風水や家相を
考える上では「磁北」。
建築基準法で
使用するのは「真北」。
そして「磁北」と「真北」には
約７度のズレが
生じているのです。
「磁北」と「真北」のとズレを
偏角と呼びます。
大したズレではないと
思われがちですが、
法律で定められている内容で
建物のボリューム的なところで
日影規制、
高度斜線、
北側斜線等の
厳しい地域では
この小さな違いが
建築計画に
大きな影響を
及ぼすことがあります。
土地情報を確認する際には、
ぜひこの確認を
怠らないようにしてください。
各種規制。
都市計画道路の計画が
敷地にかかっている場合
用途地域による建築規制
防火地域による建築規制
風致地区による建築制限
道路幅員による建築規制
数多くの規制が関わってきます。
また、
条件によっては
その規制の緩和処置を
活用できることもあります。
建築家は事前に
関係行政機関等から
情報収集し、
事前に協議等を行って、
敷地に関わる
諸条件をわかりやすく
整理してくれます。
生活に欠かせない
電力を地域に運ぶ
高圧線が
上空を横切っている場合には
そこにも規制が
かかってきますので
建築制限があります。
敷地の真上を
横切っていない場合にも
規制がかかっている場合があるので、
所轄の電力会社にて
確認が必要です。
敷地のどの部分の上空に
高圧線が通っているか、
また、
その規制影響範囲を
教えてもらえます。
高圧線下の敷地は
それらの規制があるために
土地価格が安くなっているので、
必要な広さを
確保できる土地ならば
購入することもお薦めです。
状況によっては「線下補償料」が
電力会社から
支払われます。
崖・擁壁等。
都市郊外では
住宅地を得るために
丘陵地を造成した場所が
多く見られます。
斜面を切り盛りし、
宅盤を維持するために
ブロックや
コンクリートの擁壁を設け
広大な宅地を開発した
住宅地が成立しています。
そこで注意したいのが「擁壁」。
２m以上の擁壁は
確認申請（工作物）が必要で、
これが無い場合には、
どんなに立派な擁壁も
崖と見なされてしまいます。
それは自分が所有する
擁壁だけでなく、
隣地の擁壁まで
関わってくるので
注意が必要です。
その場合には、
杭をつかって
崖とみなされた擁壁に
荷重を負担させないとか
隣地の崖が崩れてきても
耐えられるように
建築を鉄筋コンクリートで造り
開口部を設けられないとか
いろんな規制が加わってきます。
そうすると
建築計画はもちろん
費用計画にも
影響を及ぼすので
不動産関係者だけではなくて
建築の専門家の
アドバイスをもらうことを
お勧めします。
検査済証と構造関係の
書類があると
その擁壁や地下車庫を
新築建築物の基礎として
活用する場合もあります。
ハザードマップ。
ハザードマップが
行政情報として
提供されているので
事前に活用すると
良いかと思います。
また地盤調査会社から
提供されている
情報も合わせて
確認することで
事前に災害に
備えることが可能です。
浸水、
土砂災害、
道路規制、
揺れやすさ、
活断層、
液状化・・・その時点で
わかる範囲の情報ですが、
安全安心のための
情報なので
是非チェックしておきたいものです。
旗竿敷地。
価格は売り手と買い手の
価値によって決まるものなので
一般的に流通しにくい土地を
上手く活用すれば、
比較的安価に
買い求めることができます。
例えば、旗竿敷地。
旗竿と旗の関係のように、
細長い延長敷地（竿）は
前面道路に接していることで
建築可能な土地になるのですが、
一般的な戸建て住宅でしたら、
２m以上接道していなければ
建築できません。
2m幅の延長敷地では、
車を駐車すると
人の通行するスペースが
ほとんど確保できなくなりますので
車を駐車される方は、
少なくても2.5m～3m以上の
幅のある土地を
選ぶ方がよいかと思います。
車を利用されない、
あるいは駐車スペースは
別でもいいという方は
傾斜状の道路に
接道している敷地も
選択肢にいれても
良いかと思います。
しかし、
工事車両が乗り入れられないために、
工事内容が制限されたり、
工事費もアップするので
土地価格と建築価格の
バランスを
配慮することが大切です。
埋蔵文化財包蔵地。
周知の埋蔵文化財法蔵地
というものがあります。
これは埋蔵文化財を包蔵する
土地として
周知されている土地で
文化財保護法第93条第1項に
明記されています。
一般的には
市町村などの文化財窓口で
遺跡地図および
遺跡台帳において
知ることができます。
地図情報インターネット
提供サービスなどでも
土地購入時
地域の確認には参考になります。
対象敷地が該当する場合には、
書類を届出して
場合によって工事時の立会い
又は試掘をおこない
地中を確認することになります。
もし埋蔵文化財が見つかった場合、
それを破壊する
建築行為を行う場合には
発掘調査や
長期にわたる話し合いを
行うことになり、
個人の住宅計画以外で
事業計画による建築の場合には
費用負担が必要になり、
時間も１年から２年待と
たされることも多いです。
個人住宅の場合は、
自治体が
調査費を負担することが
多いですが、
急ぐ場合には
自己負担で
民間の会社に
委託することになりますので
資金計画も
再検討することになります。
基礎に関わる工事が
埋蔵文化財に
影響を及ぼさないように
計画変更することで、
時間もコストも
かけない方法もあります。
確認済証。
既存の建築物や
擁壁について
確認申請や
検査がちゃんと
終了しているかどうかが
その土地や中古建築物での
新しい計画に
とても影響を与えます。
一般的に建築を建てる場合や
工作物を設置する場合には
確認申請を行い、
確認済証の
発行を受けてからしか
建築工事ができません。
さらに、
そのとおりに工事が
行われていた証となる、
検査済証の発行を持って
初めてその建築を
使用する事ができます。
確認済証。
リフォーム、
リノベーション（大規模な修繕、増・改築）を
行う場合には
これらの書類がないと
スムーズに
新しい手続きを
提出する事ができません。
最近は規制緩和が行われ、
既存の建築物の
どこが不適合なのか？
そこをどのように
改造することによって
適合することができるかを
検討するプロセスが
容易になってきました。
擁壁については
工作物の確認済証、
検査済証がないと
せっかくの擁壁が
崖扱いになり、
建築の基礎や
外壁・開口部に
制限を受けることもあるので
注意が必要です。
いずれにしても、
確認済証と検査済証が
現存するかどうかを
確認してみてください。
情報収集。
土地探しの基本は、
やはり情報収集となります。
一般の人でも
インターネットで
かなりの情報を
収集することができます。
しかし、
インターネット情報は
更新がなされていない情報や
事実ではなくて
感想でで書かれている事も
含まれているので、
ネットでの情報収集だけに
頼らずに
きちんとしかるべき窓口で
意見交換する事が大切。
その情報をもって
不動産窓口に行くと、
レインズという
業者さんだけが
活用出来るシステムで
最新情報が
確認できますし
売主側の最新の状況が
確認出来ますので、
直接不動産業者に
第一段階として
相談してみる事も
一つかと思います。
インターネットでは
見つけた情報が
まだ成立できるものか？
信頼できる
建築家に任せしたり、
同行してもらうと
土地そのもの以外に
多くの知るべき事も
見つかると思います。
そうすることで、
価格の安い土地を見つけた際に
その価格の背後に潜む
訳を推察することができます。
例えば、
都市部なのに
坪単価が１０万円等の表示があれば
必ず訳があるはすです。
価格が安い、
長い期間売れない・・・。
そんな物件は
しっかりと
理由を見極めることが大切です。
その理由を確認して、
納得できるものであれば
それは掘り出し物
となるわけです。
例えば、
崖地は土地価格は安いですが、
建築工事費は膨れ上がります。
それでもその崖地からの
眺望は何物にも代えがたい
素晴らしいもの
だったりします。
土地探しに欠かせない
もう一つの大切なものは
価値観なのだと
思います。
目的とイメージ
土地探しでも
住まいの計画でも
最も重要なことは、
目的を明確にすることです。
家づくりのための
土地探しというなかでも、
もっと具体的な
イメージを持つことです。
そのイメージとは、
住まい方（暮らし）のビジョンと
予算のことです。
しかし、
一般的には
希望する住まい方が
その土地で可能なのかどうか？。
なかなかイメージ
出来ないものです。
以前、土地購入後に
ご相談に来られたケースですが、
土地を買ったのですが
思ったよりも高くついてしまったので、
建築にかける予算が
××××万円しか
用意できなくなりましたが、
希望の家ができるでしょうか？
という相談でした。
残念ながら、
ご希望をそのまま
カタチにすることが
出来ませんでしたが
考え方を変えて
住まい手さんの
満足度を高くなる
カタチにすることは出来ました。
おすすめの方法は
家具などと同じく
建築計画を
イメージしながらの土地探し。
住まいへの
要望を聞いた建築家は
空間と暮らしを
イメージしながら
土地情報を収集していきます。
もちろん実際に
現地に赴き
周辺環境を体感することが
欠かせません。
そして、
可能性の高い候補地について
諸条件を検討し
建築家としての
所見を説明し
住まい手さんの
判断をサポートしています。
特に候補が絞られてきたら、
その土地での
スケッチを描いて
説明することもあります。
そうすることで、
そこでの生活がイメージでき、
予算の可能性も
見当がついた段階で
買いつけを出すと
いいかと思います。
いよいよ候補地を
購入しようという
気持ちが固まってきたら、
不動産屋さんにその旨を伝えて、
購入手続きに着手します。
その際に重要なことは、
希望する金額に
近づけるように
土地価格相談も大切です。
価格とは売手と買手の
双方がいてこそ
成立する価値交換システムの
基準ですから、
絶対的なものではありません。
良心的な不動産屋さんは
価格交渉を進めると
同時に資金計画の
アドバイスもしてくれます。
価格交渉が
纏まってきたら
いよいよ土地または
中古物件購入契約です。
購入手続きの前には、
その不動産に関する
重要事項説明が
義務付けられていますので
仲介をしてくれている
不動産会社の
担当者から説明を受けます。
購入を検討している際に
入手した情報と
食い違いはないか？。
想定外の条件等が
追加されていないか？。
道路、電気、上下水道、
ガス等のインフラについての
情報は理解しているとおりか？。
疑問に思った点？
理解できない点？
があった場合には
遠慮なく質問しておくことが
大切です。
建築家として立ち会ったり、
自分でも経験しましたが、
夢の実現に
一歩踏み出す決意を固める
貴重な瞬間だと思います。
土地探しの目的。
家を建てたい
そこで事業をはじめたい・・・。
色々な目的が
あると思いますが、
そこで大切なのが
バランスです。
立地がいい、
眺望がいい、
利便性がいいからといって
想定外の金額で
土地を購入してしまうと、
建築費に無理が生じてきて
目的の達成を
困難にさせることもあります。
土地探しから
サポートさせていただいた
ケースでは
土地と建築物の価格を
概ね決めてから
その条件にあった
土地を探し始めるようにしています。
敷地の持つ魅力を
発見するプロとして
敷地購入の
アドバイスをするには
敷地の持つ
ポテンシャルを
見出すことなのだと思います。
そのためには、
敷地だけを見るのではなく
周辺環境周辺から見た敷地。
敷地の中から見た
周辺等、
視線を変えてみることが
大事です。
ボリュームチェック。
土地を購入する前に、
自分たちがイメージする規模や
構成のプランが
法的に成立するかどうかを
確認する過程です。
建築関連法案を
熟知している
建築家は
それらに対応できますので、
相談すると
良いかと思います。
ときどき土地情報に
参考プランが
添付されていることがありますが、
断面情報が無いために、
斜線規制等が
空間にどのような
影響があるのかが
わからないケースも存在します。
平面図（間取り図）で
イメージした空間が
確保できないことも
ありますので
是非とも確認したいところです。
土地購入を
検討している段階では、
土地の高低差や真北（方位）に関する
情報が乏しいと思いますので、
ざっくりと把握するために
スマホツールでの
測定を使うと便利です。
金融。
家づくりや不動産購入には
とても多額の
費用が必要になります。
不動産の買い替えには
新規購入と
所有不動産売買までの
タイムラグを補うために、
融資の場合は
「新規ローン」や「つなぎ融資」等も
検討することも必要です。
僕の場合は
餅は餅屋ということで、
ファイナンシャルプランナーや
金融に強い
不動産会社の人脈を最大限にして、
クライアントさんの
希望に添えるようにしています。
建築というハードにも
多くの職人さんや
建材メーカーの力を
結集するように
金融というソフトでも
多くの専門家の力が
ポイントになります。
細かな部分まで
網羅した内容ではありませんが
土地探しから
家造りをスタートする際の
参考まで。
住まいのリフォーム・リノベーション
模様替えや増改築について
ご相談・ご質問・ご依頼は
■やまぐち建築設計室■
ホームぺージ・Contact/お問い合わせフォームから
気軽にご連絡ください。
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■やまぐち建築設計室■
建築家 山口哲央
奈良県橿原市縄手町387-4（1階）
https://www.y-kenchiku.jp/
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