京都で築70年の木造平屋の町家を取得し、古民家再生リノベーションを検討しています。
できるだけ既存の梁や柱、土壁などの雰囲気は活かしながら、断熱性や耐震性を高め、快適に暮らせる住まいにしたいと考えています。
ただ、町家特有の間口が狭く奥に長い形状や、天井高のばらつき、老朽化した基礎や配管など、どこまで手を入れるべきなのか判断がつきません。
築70年クラスの木造平屋をフルリノベーションする場合、
・耐震補強や断熱改修はどのレベルまで現実的に可能でしょうか
・伝統的な意匠を残しつつ、現代的な設備を入れる際の注意点はありますか
・建て替えと迷うラインはどのあたりでしょうか
・京都特有の景観条例や確認申請上の制約で、想定外のコストが発生することはありますか
「雰囲気だけ残したなんちゃって町家」ではなく、長く住み継げる家にしたいです。
築70年の木造平屋町家の古民家再生をご検討中とのこと。京都の街並みに合った、町家の魅力を残しながら、長く住み継げる家、とても素敵です。
最優先に考えることは、「長く住み継げる家」かと思います。見た目や雰囲気は後から改善することも可能ですが、構造部分や住宅性能はコストを考えると先に手を付けておく方が良いでしょう。
まず耐震についてですが、伝統構法の町家でも、壁量の追加や金物補強、足元の基礎補強によって、現行基準に近い水準まで引き上げることは可能です。完全に新築同等まで持っていくのは難しいかもしれませんが、耐震診断を行い、床下、基礎も含め、構造的に地震に強い建物にしておくと安心です。柱脚や土台の腐朽があれば部分的に入れ替える必要もあるでしょう。
断熱性能については、、床下・屋根・天井・外壁を改修すれば、大きく改善できます。土壁を壊さなくても、内側に断熱層を設ける方法もあります。その場合、結露のリスクにも配慮しておいた方が良いでしょう。伝統的な建物は通気性で成り立ってきた建物なので、気密だけを高めすぎると逆効果になることもあります。断熱・気密・換気は、総合的に考えて設計すると良いかと思います。
意匠と設備のバランスで注意したいのは、「見せる部分」と「隠す部分」をはっきり分けることです。梁や柱、建具は主役として残しつつ、配管や配線は極力更新し、将来メンテナンスしやすいルートを確保します。町家再生では、「古き良き」を優先しして設備が中途半端になることもあります。見た目も重要ですが、給排水・電気・空調計画を現代仕様にする方が、長く心地よく暮らせる住まいとなります。
建て替えと迷うラインは、構造体の劣化が広範囲に及んでいる場合や、基礎がほぼ機能していない場合です。また、間口が狭く奥行きが深い典型的な町家形状では、採光と通風の確保に限界があります。中庭（坪庭）の再構成などで解決できる場合もありますが、プランの自由度をどこまで求めるかで判断が分かれます。
京都特有の制約も無視できません。景観条例や高さ制限、外観意匠の規制によって、屋根形状や外壁仕上げに制限がかかることがあります。さらに、通りに面するファサードを大きく変更する場合は行政協議が必要になることもあります。防火地域・準防火地域の指定も、サッシや外壁仕様に影響し、コスト増につながる可能性があります。
「なんちゃって町家」にしないためには、表層だけを残すのではなく、構造と性能を「長く住み継げる家」にすることが重要かと思います。そのうえで、既存の梁や柱が持つ時間の積層を丁寧に活かす。古さを演出するのではなく、古さを土台に未来を組み立てるという姿勢が、長く住み継げる町家再生につながります。
古民家再生、町家を得意とする建築家・設計事務所のご案内も行っていますので、よろしければお気軽にお問い合わせください。
はじめまして。山本嘉寛建築設計事務所の山本と申します。
大阪・奈良・京都で古民家・町家リノベーションを中心に住宅の設計を行っています。
■築70年であれば1956年、戦後の築造ですので、京都のいわゆる町家とは若干異なる建物ではないかと思われます。戦前のつくりから戦後のつくりへの過渡期に当たりますので、基礎・土台・胴差があるかないか微妙なところです。高度経済成長期にリフォームされている可能性も高く、改修の方針を立てるに当たっては詳細な調査が欠かせません。
■どこまで手を入れるべきなのか・・・一般の方や、古民家改修に慣れていない設計者には判断は無理です。慣れた設計者でも過去のリフォームや仕上工事によって構造が分からない状態では判断が難しく、一部解体しながらの調査・設計が必要です。ただ、持ち家ではなく新たに購入される場合は購入後でなければ詳細調査は行えませんので、解体してから思わぬ問題が発生するリスクは避けられないという事になります。
■給排水・電気・換気・空調・(ガス）の配管配線は、近年リフォーム工事が行われていないのであれば交換・新設が必須です。場合によっては道路からの引込工事も発生します。
■町家特有の間口が狭く奥に長い形状・・・京町家であればごく普通の敷地条件ですので、町家改修に慣れた京都の工務店であればそれほど苦にしません。ただ車両の乗り入れが出来ない路地奥では人力での解体・運搬となりますので工事費は割高となります。
■「耐震補強」・・・弊所では精密診断法により評点1.1を目標として耐震補強設計を行います。評点1.0が「震度6強で倒壊しない」基準です。一般的には土壁は全撤去し基礎を新設した上で合板・金物で補強しますが、大変な工事費・工期がかかってしまうため、弊所では愛知建築地震災害軽減システム研究協議会（減災協）による低コスト工法を導入し、耐震補強の低コスト化に取り組んでいます。耐震性を向上する上で屋根の軽量化が非常に効果的ですので、瓦屋根とする場合でも既存の土葺きは撤去する方がベターです。
■断熱・・・建物を丸ごと包まない事には数値通りの性能を発揮できません。従って断熱性の向上をご希望であれば、屋根・壁・床下をもれなく断熱材で被う必要があります。なおかつ開口部は断熱性が高いサッシへの変更も必須です。逆に言えば、そのコストをかけてもよろしければ、新築同等の断熱性でも取得できます。
■伝統的な意匠を残しつつ、現代的な設備を入れる際の注意点・・・町家の伝統的な意匠は基本的に柱梁が露出となった「真壁造」です。真壁造はその中に配管・配線を埋設する前提の工法ではありませんので、配管・配線をうまく露出させるか、パイプスペース・ダクトスペースを設けるか、の判断が必要となります。お施主様が注意して解決できる問題ではなく、設計者の力量次第ではないでしょうか。
■建て替えと迷うライン・・・白蟻被害や腐朽によってボロボロとなった建物でも改修は出来なくありません。特に平屋建ては柱の入替も容易なので、不可能ということはありません。ただ、状態が悪くなるほど残せる材料が少なくなりますので、改修といっても大部分が新しい材料という事になります。であれば、基礎も新設でき、間取も自由に設計できる新築のほうが良いのでは、という話になります。
■「京都特有の景観条例や確認申請上の制約で、想定外のコストが発生」・・・法規制については事前に行政にヒヤリングすれば問題はありません。リスクの大半は古民家自体と、隣地との関係性に起因します。
■地域にもよりますが、京都市は一般的な地方自治体に比べると各段に町家改修に対する補助制度が充実しています。その中でもまちの匠補助金はかなり採用のハードルが低く、弊所では過去3回活用しています。残念ながらR7年度で一旦終了となりますが、またR8年度以降、新たな補助制度が始まる可能性はあります。ただ補助制度は戦前の町家古民家に対して特に手厚く、1957年築の建物では十分な補助は受けられない可能性はあります。
以上ご質問にお答えいたしました。よろしければ弊所の事例などご覧頂き、お声がけ頂ければ幸いです。よろしくお願い申し上げます。
山本嘉寛
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株式会社 山本嘉寛建築設計事務所
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YYAA | Yoshihiro Yamamoto & Associates, Architects
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